Na maioria dos casos quando compramos algo parcelado, seja uma geladeira, um carro ou uma casa, existe a incidência de juros durante o período em que o dinheiro fica emprestado para o comprador.
Quando o bem a ser adquirido é um imóvel, temos algumas tabelas vigentes que são usadas para calcular quais serão os juros cobrados no período e qual será a forma de amortização das parcelas, é aqui que entram as tabelas SAC, a Price ou a Sacoc.
Num financiamento imobiliário, a prestação é composta por três fatores principais: os juros, a amortização (valor que efetivamente reduz o saldo devedor) e a correção monetária, como a correção monetária acontece apenas após a assinatura do contrato, não é possível prever o valor da correção, e portanto, iremos simplificar nossos cálculos retirando esse fator das tabelas desse artigo. Prestação =  Juros + Amortização + Correção Monetária.

O que é Amortização?
Amortização é um processo de extinção de uma dívida através de pagamentos periódicos, a amortização é o valor que efetivamente diminui o saldo devedor.

Qual a diferença entre Juros e Correção Monetária?

O Juros é a remuneração do Dinheiro de quem emprestou o dinheiro.
Correção Monetária é o ajuste do valor do dinheiro por algum ínidice oficial de inflação. O valor nominal do dinheiro muda ao longo do tempo, não significa que o poder de compra muda. Como exemplo, uma rede famosa de lanches vendia seu hamburguer em 1997 por R$ 2,75, em 2017 o mesmo lanche custava R$ 18,50. Não significa que o lanche ficou mais caro, significa que o valor da moeda diminui nominalmente ao longo do tempo. No mercado Imobiliário, dificilmene existem contratos sem Correção Monetária.

Quais os tipos de Amortização mais Utilizados no Mercado Imobiliário?

São as tabelas SAC, Price e Sacoc, veja as diferenças entre elas:

Tabela Sac: Sistema de Amortização Constante

A Sac é uma forma de amortização que faz com que o cliente comece pagando um valor maior de prestação e acabe pagando um valor menor ao do início, isso acontece porque a sac mantém o mesmo valor de amortização durante o financiamento, mas diminui o valor pago em juros, o que reduz o valor da prestação durante o contrato. Muito utilizado em financiamentos bancários.

Exemplo das 5 primeiras parcelas com juros de 1% a.m., saldo devedor de R$ 100.000,00 e prazo financiado em 60 meses.

Tabela Price

A Price é uma tabela que mantem o valor das parcelas iguais do início ao fim, ou seja as parcelas são fixas. Neste sistema, a maior parte da primeira prestação é formada por juros. Ao longo do financiamento, o valor pago em juros cai e o em amortização sobe, mas o valor da parcela é sempre o mesmo. Isso faz com que a parcela sofra variações, podendo em determinados casos deixar o valor das parcelas um pouco mais altas.

Exemplo das 5 primeiras parcelas com juros de 1% a.m., saldo devedor de R$ 100.000,00 e prazo financiado em 60 meses.

Tabela Sacoc:

A Sacoc é uma forma de financiamento livre feita por imobiliárias, incorporadoras ou loteadoras, as prestações são crescentes. Esta modalidade não existe no SFH e em geral está indexado pelo IGP-M, índice de inflação calculado pela Fundação Getúlio Vargas. Este é um ponto relevante, pois o IGP-M costuma apresentar uma variação extremamente mais alta do que a variação da TR (está próxima de zero).

Exemplo das 5 primeiras parcelas com juros de 1% a.m., saldo devedor de R$ 100.000,00 e prazo financiado em 60 meses.

Como identificar qual amortização está no meu contrato?

Nem todas as empresas são transparentes na hora de mostrar os valores das parcelas e taxas de juros. Muitos clientes constumam ter surpresas depois de comprar um imóvel. Saiba abaixo como identificar as Clausulas de cada tipo de amortização. Por efeitos didáticos, iremos simplificar as Clausulas

Clausula  PRICE

A importância correspondente ao preço total, expresso de R$ 59.134.00 (cinquenta e nove mil cento e trinta e quatro reais), através de financiamento nas seguintes condições:

I  -) R$ 10.000,00 (dez mil reais) de sinal e princípio de pagamento, a serem pagos no dia 21/11/2015.

II -) R$ 49.134,00 (quarenta e nove mil, cento e trinta e quatro reais e cinquenta centavos) a serem pagos em 120 (cento e vinte) prestações mensais e sucessivas, no valor de R$ 704,93 (setessentos e quatro reais e noventa e três centavos) cada uma, vencendo-se a primeira no dia 28/02/2016 e as demais em igual data dos meses subseqüentes, todas através de boletos bancários,

As prestações do item II acima, inclusive a primeira delas, assim como o saldo do preço, estão sujeitas ao reajuste de seus valores, adicionados a correção da variação mensal do IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), publicado pela Fundação Getúlio Vargas, cuja aplicação do índice referencial (IGP-M) dar-se-á a cada período de 12 (doze) meses contados da assinatura do presente instrumento ou na menor periodicidade permitida por lei.

Para Identificar a Clausula Price

Muitas vezes o Contrato já vem escrito que a amortização é calculada através do sistema PRICE, mas muitas vezes não vem escrito.

Inicialmente fazemos o cálculo, 120 prestações no valor de R$ 704,93 – R$ 84.591,60 com os R$ 10.000,00 de entrada o valor total pago seria R$ 94.591,60, valor bem acima do valor do lote que é R$ 59.134,00, ou seja, existem juros embutidos no valor das parcelas, é um forte indicativo de parcela Price. Por lei, é obrigatório constar no contrato o valor da taxa de juros, no caso do exemplo, utilizamos 1% a.m.

Clausula  SACOC

A importância correspondente ao preço total, expresso de R$ 59.134,00 (cinquenta e nove mil cento e trinta e quatro reais), através de financiamento nas seguintes condições:

I  -) R$ 10.000,00 (dez mil reais) de sinal e princípio de pagamento, a serem pagos no dia 21/11/2015.

II -) R$ 49.134,00 (quarenta e nove mil, cento e trinta e quatro reais e cinquenta centavos) a serem pagos 120 (cento e vinte) prestações mensais e sucessivas, no valor inicial de R$ 409,45 (quatrocentos e nove reais e quarenta e cinco centavos),a qual em razão do financiamento requerido pelo(s) COMPRADOR(ES) sofrerá acréscimo de 7,44% (sete virgula quarenta e quatro por cento) AO ANO SUCESSIVAMENTE, EQUIVALENTES, conforme permitido e aceito pelas partes,  vencendo-se a primeira no dia 28/02/2016 e as demais em igual data dos meses subseqüentes, todas através de boletos bancários.

As prestações do item II acima, inclusive a primeira delas, assim como o saldo do preço, estão sujeitas ao reajuste de seus valores, adicionados a correção da variação mensal do IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), publicado pela Fundação Getúlio Vargas, cuja aplicação do índice referencial (IGP-M) dar-se-á a cada período de 12 (doze) meses contados da assinatura do presente instrumento ou na menor periodicidade permitida por lei.

Para Identificar a Clausula SACOC

Dificilmente na Clausula vem escrito que o calculo  é feito pelo Sistema SACOC. Aqui as palavras chaves são “parcela inicial no valor de”, “primeira parcela com valor de”. Outro ponto é olhar que as parcelas sofrerão acréscimo de 7,44% de juros ao ano. Ou seja, em cima desse valor original haverá o incremento dos juros, que não está embutido.

Se fizermos a Conta – 120 prestações no valor de R$ 409,45 – R$ 49.134,00 com os R$ 10.000,00 de entrada o valor total pago seria R$ 59.134,00, ou seja, os juros não estão embutidos no valor das parcelas.

Clausula SAC

O Credor concede ao Devedor(a,es) um financiamento no valor indicado no Quadro Resumo e pelo prazo mencionado no Quadro Resumo, a ser amortizado em prestações mensais e consecutivas, correspondendo a primeira, a ser paga na data da assinatura deste Instrumento, ao valor indicado no Quadro Resumo, prestações estas que serão calculadas pelo sistema de amortização SAC, à taxa de juros nominal de 1% a.m., vencendo-se a primeira prestação no dia 21/05/2017, e as demais em igual dia dos meses subsequentes, decrescendo as prestações seguintes de uma para outra, em progressão aritmética na razão de decréscimo mensal inicial indicada no Quadro Resumo.

Para Identificar a SAC

A amortização SAC é quase que exclusivamente utilizada em financiamentos bancários, financiamentos diretos com o Incorporador geralmente optam pelo Sistema PRICE e SACOC. Nos financiamentos bancários a progressão do valor das parcelas é impresso, e existe a indicação que existe um valor de “decréscimo mensal” das parcelas.

Posso antecipar as parcelas do meu financiamento?

Pode! Independentemente da amortização é direito do consumidor realizar o pagamento antecipado das parcelas e obter o desconto referente ao juros aplicado.

A amortização pode ser feita de algumas maneiras:

Você pode utilizar o saldo para pagar as últimas parcelas quitando as últimas parcelas do financiamento.

Utilizar o valor para amortizar o saldo devedor e diminuir o valor das parcelas Restantes.

Abordaremos os cálculos envolvidos em nossas próximas postagens.

Comercialmente, como saber qual o melhor tipo de Amortização para o meu empreendimento ou para mim?

Cada tipo de amortização tem seus prós e contras. O importante é entender conceitualmente cada um para flexibilizar e atender o cliente de forma adequada. O Importante é sempre manter a transparência e explicar a diferença de cada tipo de amortização para seu cliente e ajudá-lo a escolher a melhor forma para a realidade dele.

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